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Como trespassar um estabelecimento comercial

Introdução

Se é proprietário de um estabelecimento comercial ou industrial instalado num local arrendado e pretende transmitir definitivamente esse estabelecimento, sem dependência da autorização do senhorio, terá certamente interesse em saber quais as regras a que está sujeito este tipo de contrato.

Passo 1: O contrato de trespasse

Haverá trespasse sempre que ocorrer uma transferência inter-vivos, definitiva e unitária de um estabelecimento comercial ou industrial.

Dispõe a lei que é permitida a transmissão por acto entre vivos da posição de arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial.

No entanto existem alguns condicionalismos que limitam os termos em que a transmissão da posição do arrendatário se pode operar no caso de trespasse.

O estabelecimento

O trespasse do estabelecimento não pressupõe necessariamente a transmissão do local onde ele está instalado, bem podendo suceder que o titular de um estabelecimento, sendo dono do local, transmita o estabelecimento sem o local, ou que não sendo dono deste, transmita o estabelecimento sem o direito ao arrendamento do local.

O que é essencial, para haver trespasse, é que se transmita o estabelecimento como universalidade, isto é como uma unidade económica, portadora de uma individualidade própria distinta dos elementos que a integram. É possível e lícita a exclusão no trespasse da transmissão de um ou mais elementos que integram o estabelecimento, desde que fique salvaguardada a sua autonomia e funcionalidade. Assim, não haverá trespasse quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento, não sendo forçoso que a negociação do estabelecimento abranja todos os elementos que o compõem ou integram, basta que sejam transmitidos os elementos que asseguram o funcionamento do estabelecimento, pelo menos os que formam o seu mínimo.

Do estabelecimento, enquanto unidade económica, fazem parte vários elementos corpóreos e incorpóreos.

Entre os elementos corpóreos destaca-se: Dos elementos incorpóreos fazem parte:

A situação dos trabalhadores

De referir que, conforme dispõe a Lei do Contrato Individual de Trabalho, a posição que dos contratos de trabalho decorre para a entidade patronal transmite-se ao adquirente, por qualquer título, do estabelecimento onde os trabalhadores exerçam a sua actividade, salvo se, antes da transmissão, o contrato de trabalho houver deixado de vigorar nos termos legais, ou se tiver havido acordo entre o transmitente e o adquirente no sentido de os trabalhadores continuarem ao serviço daquele noutro estabelecimento. Neste último caso, o acordo entre o transmitente e o adquirente só é oponível ao trabalhador se não lhe causar prejuízos sérios, de outro modo a possibilidade de transferência do trabalhador fica comprometida.

Significa isto que, com a transmissão, com o trespasse neste caso, o adquirente por princípio assume todos os direitos e obrigações emergentes dos contratos de trabalho celebrados com o anterior empregador. Ou seja, a transmissão da relação laboral, ligada ao estabelecimento, produz-se "ipso jure", ficando o adquirente do estabelecimento na posição do dador de trabalho sem necessidade de anuência do trabalhador.

Conclusão

Não haverá trespasse quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento, não sendo forçoso que a negociação do estabelecimento abranja todos os elementos que o compõem ou integram, basta que sejam transmitidos os elementos que asseguram o funcionamento do estabelecimento, pelo menos os que formam o seu mínimo.

Também não haverá trespasse quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.

O trespasse deve constar de documento escrito, sob pena de nulidade. Desde 1 de Maio de 2000 que não é exigível escritura pública.

Passo 2: Quantificar o passivo

Convém salientar que, muito embora se tenha dito que para haver trespasse é essencial que se transmita o estabelecimento como universalidade, tal não significa que a transmissão do activo do estabelecimento e a transmissão deste como universalidade sejam sinónimos, uma vez que, em nenhuma universalidade, como tal, se dá o fenómeno de ficar obrigado a pagar o passivo quem adquirir o activo.

Por esse motivo, o adquirente de estabelecimento comercial ou do seu activo não fica obrigado pelas dívidas do estabelecimento, a não ser que, por esse ou por outro acto, assuma tal passivo. O trespasse de um estabelecimento comercial não implica só por si a transmissão para o trespassário da responsabilidade pelo respectivo passivo, sendo para tanto necessário o consentimento do ou dos credores na substituição do devedor.

Quer isto dizer que, como é aceite pela doutrina em geral, se as dívidas não forem excluídas, o transmitente continua responsável pelo seu pagamento, excepto, naturalmente, se for exonerado pelo credor.

Há, no entanto, que ressalvar a responsabilidade por créditos salariais anteriores à transmissão, caso em que o adquirente é solidariamente responsável com o transmitente por, pelo menos, os créditos vencidos nos seis meses anteriores à transmissão. Para limitar a sua responsabilidade a este período, deve o adquirente fazer afixar nos locais de trabalho, nos 15 dias anteriores à transmissão, um aviso informando os trabalhadores de que devem reclamar os seus créditos até àquela data.

Passo 3: Direito de preferência do senhorio

O trespasse deve ser comunicado ao senhorio que, no caso de trespasse por venda ou dação em cumprimento de estabelecimento comercial, tem direito de preferência.

Essa comunicação deverá ser realizada com uma antecedência em relação à data prevista para a celebração do contrato de trespasse que permita ao senhorio o exercício do direito de preferência. A comunicação pode ser judicial ou extrajudicial, verbal ou escrita, embora seja aconselhável o uso de carta registada com aviso de recepção. O senhorio que pretenda exercer o direito de preferência deve comunicar tal facto ao inquilino dentro do prazo de 8 dias, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o inquilino lhe facultar prazo superior. Se o senhorio deixar correr o prazo para preferência sem se pronunciar, tal conduz à caducidade do seu direito de preferência.

De referir que é o senhorio que tem o direito de preferência, pelo que se o proprietário não for titular do direito de arrendamento, ou seja, se não for o senhorio, não tem direito de preferência (por exemplo, no caso de arrendamento celebrado por usufrutuário).

O direito de preferência do senhorio circunscreve-se aos casos em que a venda ou dação em cumprimento do estabelecimento engloba a transmissão da posição de arrendatário, não tendo lugar quando o inquilino trespasse o estabelecimento continuando com o gozo do local arrendado onde funcionava o estabelecimento trespassado.

A comunicação da realização do trespasse ao senhorio, para efeitos de exercício do direito de preferência, deve conter sempre o preço, as condições de pagamento e a identificação do potencial adquirente.

Passo 4: Reconhecimento do novo arrendatário

Embora não seja necessária a autorização do senhorio, é indispensável que o trespasse lhe seja comunicado no prazo de quinze dias após a sua realização. Não tendo havido comunicação do trespasse, verbalmente ou por escrito, nos quinze dias seguintes à data da celebração do contrato, este acto é ineficaz em relação ao locador, dando motivo ao senhorio para resolver o contrato, excepto se tiver reconhecido o beneficiário do trespasse como tal. A acção de despejo deve ser intentada contra o trespassante.

Glossário Bibliografia Referências

Autor: André Antunes / Vida Económica