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Como celebrar um contrato de arrendamento para o exercício do comércio ou de profissão liberal

Índice

Introdução
Ponto 1 - Cuidados pré-contratuais
Ponto 2 - Qual a forma a observar no contrato
Ponto 3 - Documentação necessária
Ponto 4 - A obtenção da licença de utilização
Ponto 5 - A estipulação de prazo no arrendamento
Ponto 6 - O que acautelar no contrato

Introdução

Uma das grandes preocupações das empresas, do comerciante individual, ou ainda do profissional liberal que pretenda iniciar uma actividade por conta própria, com autonomia, é encontrar o local, o espaço ou as instalações adequadas à centralização e exercício regular da respectiva actividade. Em face da falta de liquidez que muitas vezes apresentam, carecendo de meios financeiros para financiarem o seu próprio estabelecimento ou escritório, a solução passa normalmente pela celebração de contratos de arrendamento para fins específicos.

Se pretende encetar uma relação desta natureza, só ganhará em conhecer os aspectos a ter em atenção na celebração do respectivo contrato de arrendamento, de que nos propomos tratar nas considerações seguintes. Elas ajudá-lo-ão a inteirar-se dos procedimentos e burocracias necessárias para a celebração do contrato, sem esquecer as principais cláusulas que devem integrar o seu conteúdo.

Ponto 1 - Cuidados pré-contratuais

O futuro arrendatário deverá sempre, antes da celebração do contrato, assegurar-se que o imóvel a arrendar cumpre determinados requisitos legais básicos, designadamente:

Ponto 2 - Qual a forma a observar no contrato

Com a introdução do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril de 2000, os contratos de arrendamento para o exercício do comércio ou profissão liberal já não necessitam de ser celebrados através de escritura pública, bastando um mero documento escrito. Com efeito, com o propósito da simplificação e desburocratização, estes contratos, porque praticados especialmente entre comerciantes ou profissionais liberais, dotados de maior nível de conhecimento e protecção dos seus próprios interesses, podem agora ser celebrados pelas partes logo no seu processo de formação, sem necessidade da intervenção do notário.

Assim, o contrato escrito deve em regra ser feito em três exemplares: um para o arrendatário e outro para o senhorio, cabendo a este entregar um terceiro exemplar na repartição de finanças para efeitos fiscais. Caso seja designado um fiador no contrato, também este deverá dispor de um exemplar. O contrato deverá ser assinado, obrigatoriamente, pelo arrendatário e pelo senhorio e, se houver fiador, também por este.

Ponto 3 - Documentação necessária

Na elaboração de um contrato de arrendamento comercial ou para o exercício de profissão liberal, na medida em que é necessário identificar as partes e o próprio imóvel, são sempre precisos os seguintes documentos:

Ponto 4 - A obtenção da licença de utilização

Para a celebração do contrato é necessário que o senhorio obtenha a licença de utilização. Esta licença tem por finalidade atestar a que uso se destina o imóvel e confirmar que o mesmo se encontra apto para o respectivo fim. Trata-se de procedimento exigido a partir de 1951, segundo o qual todos os edifícios ou fracções construídos a partir desta data devem obrigatoriamente encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais para o uso para que foram construídos.

A licença é emitida pela Câmara Municipal competente, mediante vistoria ao prédio, devendo a sua realização ter ocorrido há menos de 8 anos antes da celebração do contrato.

Se a vistoria tiver sido realizada há mais de 8 anos ou não existir ainda a licença de utilização, nesses casos, as partes poderão alegar urgência na celebração do contrato, juntando documento comprovativo de ter sido requerida a licença. Em qualquer caso, é necessário fazer essa referência no próprio contrato.

Consequências falta de licença de utilização

A falta de licença de utilização ou do documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, sujeita o senhorio às seguintes consequências: Por outro lado, quando o imóvel tenha licença apenas para fins habitacionais mas, não obstante, haja sido arrendado para outros fins, designadamente para o comércio ou profissão liberal, resultam as seguintes sanções:

Ponto 5 - A estipulação de prazo no arrendamento

Também no domínio dos arrendamentos destinados ao comércio ou ao exercício de profissão liberal as partes podem conferir natureza temporária aos respectivos contratos, sujeitando-os ao regime dos arrendamentos de duração limitada. Na verdade, nos contratos celebrados posteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei N.º 257/1995, de 30 de Setembro, passou a ser permitido às partes, tal como já o era nos arrendamentos habitacionais desde 1990, convencionar contratualmente um prazo para a duração efectiva do arrendamento. Tal prazo, porém, não pode ser inferior a 5 anos e deve ser estipulado no texto do contrato de forma inequívoca.

Ponto 6 - O que acautelar no contrato

As partes devem incluir obrigatoriamente no contrato os seguintes elementos: Atento o fim do arrendamento, poderão ser incluídas no contrato, entre outras, cláusulas relativas às seguintes questões:

Fim do arrendamento

As partes no contrato devem estipular o fim para o qual o arrendamento se destina, pois quando nada se estipule acerca do fim do arrendamento, o arrendatário só pode utilizar o prédio para habitação.

Duração do contrato

Caso pretendam estipular um prazo para a duração efectiva do arrendamento, devem inserir a respectiva cláusula no texto do contrato, referindo expressamente o prazo, que não poderá, contudo, ser inferior a 5 anos. Se o contrato for celebrado por Sociedades de Gestão de Investimento Imobiliário ou por Fundos de Investimento Imobiliário, pode ter o prazo mínimo de 3 anos. Se o contrato de arrendamento for de duração limitada, estabelece-se a regra da renovação automática, segundo a qual o contratos renova-se no fim do prazo, por período igual ao inicial. As partes podem, porém, expressamente, estipular prazo diverso para a renovação, embora a denúncia por qualquer das partes impeça a renovação do contrato. Nestes casos, tal como sucede no arrendamento habitacional, o arrendatário pode denunciar o contrato a todo o tempo, sem aguardar pelo termo do prazo fixado, mediante comunicação escrita ao senhorio com a antecedência mínima de 90 dias em relação à data em que se pretende que a denúncia produza efeitos. Já o senhorio, deverá aguardar pelo termo do prazo ou da sua renovação. Só poderá denunciar o contrato através de notificação judicial avulsa do arrendatário, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do contrato ou da sua renovação. Todavia, sem prejuízo destas regras, permite-se que as partes convencionem um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, bastando que o façam por escrito.

Renda

Nos contratos de duração efectiva superior a 5 anos e bem assim naqueles em que não tenha sido estipulado qualquer prazo, desde que celebrados após a entrada em vigor do Decreto-Lei N.º257/1995, de 30 de Setembro, as partes podem convencionar um regime de actualização anual das rendas (v.g. introdução de cláusulas de renda escalonada ou variável). Esta cláusula pode constar expressamente no contrato de arrendamento ou em documento posterior.

Obras

Por força do citado diploma legal, as partes podem, nestes arrendamentos, estabelecer qual delas será responsável pela execução de qualquer tipo de obras. Designadamente, as obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação, poderão ficar, total ou parcialmente a cargo do arrendatário e não do senhorio. Por outro lado, é dispensada a autorização do senhorio para a realização das obras determinadas pelas autoridades administrativas em função do fim específico do contrato, quando devam ficar a cargo do arrendatário.

Neste domínio é conveniente ainda que as partes regulem o destino das obras ou benfeitorias no termo do contrato, quando o arrendatário venha eventualmente a realizá-las. Por forma a salvaguardar a posição do senhorio, especialmente nos arrendamentos comerciais, em que o arrendatário procede regularmente a obras ou benfeitorias ligadas à respectiva actividade, é normal que as partes convencionem expressamente que todas as que vierem a ser efectuadas pelo arrendatário, ficarão pertença do imóvel, não podendo este alegar direito de retenção, pedir por elas qualquer indemnização ou efectuar o respectivo levantamento.

Garantias

Aquando da celebração do contrato, o senhorio exige muitas vezes que o arrendatário designe um fiador. Nesse caso, deverá ficar expressamente convencionado que o fiador assume solidariamente com o arrendatário as obrigações decorrentes da celebração e cumprimento do contrato, designadamente o pagamento das rendas e das despesas nele estipuladas.

Para reforçar a protecção do senhorio, é ainda aconselhável salvaguardar a manutenção da fiança mesmo depois de decorrido o período inicial de duração do contrato (nas renovações) ou quando haja alteração de renda, e bem assim, a renúncia do fiador ao benefício da excussão prévia, por forma a que este, em caso de incumprimento, possa ser imediatamente demandado, sem necessidade de executar previamente os bens do arrendatário.

Condomínio

Embora as despesas de condomínio devam ser suportadas pelo proprietário da fracção, nada obsta a que as partes convencionem, especialmente nos arrendamentos destinados ao exercício do comércio, onde a actividade em si carece de uma maior utilização dos serviços de interesse comum (v.g. serviços de vigilância e portaria, etc.), que deva ser o arrendatário o responsável pelo seu pagamento.

Bibliografia Referências

Autor: Inês Reis/Vida Economica